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5月房价2年来首跌 楼市进入白银时代

从长远来看,由于多数二三线城市已出现需求不足、供应过剩的现象。未来商品住房的建设高增长难以持续。

房地产行业高增长的黄金时代已经过去,理性调整、稳定可能成为未来楼市新常态。

从1998年房改到2009年的11年间,是中国房地产市场高速增长、蓬勃发展的黄金期。商品住宅销售金额的平均年增长率超过30%。不论在哪个领域,持续11年保持30%以上的增长,都是非常罕见的。

而2010年以后增幅大幅回落至年均16%左右,今年很可能还要远低于这个水平。销售市场增长放缓的原因很多,除了限购、限贷等调控政策外,人均居住水平的改善、供求关系转变以及政策取态调整等,都将使未来市场以稳定发展取代高增长。

房地产市场规模庞大,且关系国计民生。随着其发展态势的显著改变,市场的参与各方应该尽早调整策略,以适应环境的变化。

从宏观经济角度来看,房地产行业对上下游众多相关产业均有明显的拉动作用。相对于销售市场的放缓,房屋施工建设活动的放缓对实体经济的影响更大。这也是2009、2012年两次全国新开工数据触底时,政策面均出现明显松动的原因。

随着今年住房销售放缓,库存水平上升,全国新开工量再次出现持续负增长。从长远来看,由于多数二三线城市已出现需求不足、供应过剩的现象。未来商品住房的建设高增长难以持续。因此,中国政府的应对策略是大力推进“棚改”为主的新型城镇化,以平衡商品房投资的放缓。

“棚改”是今年“两会”政府工作报告中提出的新型城镇化方案的一部分,该方案主要内容包括:促进约1亿农业转移人口落户城镇,改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村,引导约1亿人在中西部地区就近城镇化,简称“三个一亿人”。财政支持,加上可商业化运作,使得“棚改”的可行性比较高。

自2008年中国全面启动“棚改”以来,全国棚改房的新开工面积占住宅新开工面积的比重,基本稳定在15%到20%之间,而2014年,预计这一比例将达到32%的历史高位。不过着眼未来,棚改房、保障房等规模毕竟有限,无法弥补商品房建设放缓的影响。要减轻整个实体经济对房地产的依赖,中国仍需通过产业升级、创新来寻找新的增长点。

文章观点仅供参考,据此投资风险自担。

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