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新一轮救市下这些城市房价有望反弹

总体来看,未来房价企稳反弹可能性最大的城市首先是外来人口流入最多的北上广深四大一线城市。

此轮房价有可能企稳反弹的城市不会超过20个。”中原地产首席市场分析师张大伟说,判断一个城市的房价走势,人口的净流入是最重要的指标。像大部分三四线城市和东北老工业基地,人口还在不断外流,房价肯定不会涨。

有媒体曾对2013年中国公共财政收入最高的50个城市的人口吸引力进行排名。其中人口净流入超过100万的城市共有22个,包括北上广深以及天津、苏州、厦门等沿海中心城市。基本上,目前中国房价最高的城市都出现在这22个城市里面。

不过,人口净流入虽然重要,但并不是唯一的衡量指标。一个城市房价是否坚挺也跟该城市的行政地位、在区域板块中的位置、产业结构、教育医疗等公共资源水平乃至城市形态结构等密切相关。

比如,在一个区域中,以服务业为主的城市往往就明显比以制造业为主的城市来得高。像佛山、泉州等以劳动密集型制造业为主的城市,虽然外来人口也很多,但由于收入比较低、流动性比较强,因此并没有转化为有效的购买力。

包括泉州、佛山、东莞、中山、常州等沿海明星地级市,在改革开放之后,乡镇企业蓬勃兴起,很多产业和人口都分布在下面的乡镇中,每个镇的房地产都发展得差不多,这样较为分散的城市结构形态也在很大程度上影响了房价的走势。

行政级别等级较高的城市,比如直辖市、省会城市和计划单列市的公共资源优势比较大,对有效购买力的吸引力也就比较大。比如在福建,厦门是唯一的副省级城市,城市环境又位居全国前列,“福建的有钱人都会想在厦门买房子。”世联地产厦门公司相关人士说。

当然,并不是所有的直辖市、省会城市、计划单列市的房价都会坚挺。比如天津虽然是直辖市,但由于周围有一个超强的一线城市北京,许多需求流向北京,因此天津的需求增长空间十分有限。

像东北由于近年来人口外流较多,再加上非商品化的住房比较多,因此几个省会的房价还赶不上福建、浙江的一些县城。

库存也是衡量一定时期内房价走势的一个关键。上海易居房地产研究院发布的2月份35个城市新建商品住宅存销比数据显示,烟台、天津、茂名、西安和北海五个城市的存销比数值偏大,此类城市房价下跌的概率也相对较大。

相比而言,南昌、深圳、合肥、九江和南京的存销比较小,而南昌的存销比数值最低,为7.4个月。

总体来看,未来房价企稳反弹可能性最大的城市首先是外来人口流入最多的北上广深四大一线城市。

业内预计,在中央部委发布房产新政之后,接下来各个省份、主要城市的落地细则也会相继出台。包括一线城市的限购尽管不一定会完全放开,但也很可能在一些层面进行实质性的放松。

在一线城市后,二线城市中,去年以来房价最为坚挺的厦门,由于市场需求十分旺盛,供应量又一直偏紧,未来厦门的房价仍会继续坚挺的走势。

除了厦门,包括南京、苏州、郑州、武汉、成都、济南、南昌、合肥等部分二线城市未来房价也有望企稳反弹。

文章观点仅供参考,据此投资风险自担。

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