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总理乐观经理悲观 谁更懂中国房产?

在以张欣为代表的房地产开发商眼里,北上广深这样的一线城市已经是人满为患,三四线城市楼市供需关系失衡,楼市去化滞胀,加之经历过2014年楼市起伏,自然对内地的房地产业下行有所警惕。

在瑞士正在进行的达沃斯世界经济论坛年会上,中国国务院总理李克强和商界领袖SOHO中国首席执行官张欣相继发表的对中国城镇化进程的看法,正在以完全相左的声音从遥远的欧洲飘回国内。

李克强说,近来中国房地产市场投资量和交易量确实出现了一些波动态势,引起各方面关注。但中国去年城镇人口增加了1800万人,城镇化率提高了1.04个百分点,现在城镇化率在55%左右。中国实现现代化必然会伴随着城镇化,对房地产的刚性需求是长期的。至于房地产市场在一定时间内出现调整,这也是正常的。

李克强尤其提到,“中国的城镇化正在稳步推进,潜力巨大。”

李克强对中国城镇化进程及房地产业的分析,显然传达出的是较为积极的预判。SOHO中国首席执行官张欣的观点则不然。

张欣同样是在这次达沃斯论坛上指出,“随着城镇化趋于结束,中国经济在放缓。”张欣也进一步分析,到了现在,中国大多数城市已经建好了,即便是小城镇也都建好了,因此张欣认为密集城镇化的进程即将结束。

显然,李克强总理之所以判断中国城镇化潜力巨大,缘于目前中国的城镇化水平与发达国家的城镇化程度相比仍然较低,随着城镇化率的进一步提高,中国的农村人口将会继续涌入城市。

不过,在以张欣为代表的房地产开发商眼里,北上广深这样的一线城市已经是人满为患,三四线城市楼市供需关系失衡,楼市去化滞胀,加之经历过2014年楼市起伏,自然对内地的房地产业下行有所警惕。

“张欣对中国城镇化进程的放缓甚至是结束的判断,反映的是中国内地开发商对内地三四线城市房地产市场的冷淡。”同策咨询的一位分析师向记者表示,“三四线城市楼市已经严重供应过剩,一线城市趋紧饱和,开发商从城镇化的维度来观察房地产市场,显然也有道理。”

最近住建部部长陈政高在棚户区改造经验交流会上就指出,对于房地产库存高企的三四线城市,再盖新楼进行整体安置已经没有必要。并且鼓励支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租,并通过从租赁市场筹集公共租赁房房源。

当然,张欣所忽视的一个细节是,这些在三四线城市面对艰难去化的市场供应量,或许主要是受到城市人口规模及购买力的限制,相较处于中等水平的城镇化程度来说,未来仍将会有巨量的农村人口将会进入到城市中。

方正证券的多位研究员就指出,中国内地的房地产行业的大拐点主要决定于人口因素:人口总量、劳动力、人口年龄结构、城镇化进程。

综合来看,就全国作为一个整体来说,人口因素表明,中国的房价基本上已经到顶。但是,中国的人口跨区域流动可能会导致部分地区房地产市场走势跟全国不一样。

总体来说,人口净流入的地区房地产市场可能会稳住甚至上涨,人口净流出的城市房地产市场会下跌。

文章观点仅供参考,据此投资风险自担。

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