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新常态下房企生存逻辑:忘记蓝海 向死而生

从来,兴一利必生一弊!如果短期不愿承担规模上成长的代价,那就暂时忘记蓝海吧!

三、本届政府管控思路下,房企面临的几个基本趋势

谈完本届政府对房地产业管控新逻辑所带来的行业及企业影响之余,我们还要再度思考在能看到的时间内行业发展的基本脉络,唯有更加清晰的看到未来,才会有助于企业谨慎面对。梳理之后,大致如下:

趋势一:行业利润率将加速恶化!

可能有朋友会说行业利润的下滑这是很正常的趋势,不用说也是如此,但,在此处我想表达的是加速二字!为什么这么说?

我们首先回顾一下,为什么2012年和2013年这两年我们的房企会很滋润?原因很简单,因为2011年1月26日开始的新国八条调控开始,我们整个行业整整被打压了16个月。

这期间,任何一个地方政府救市都会被认为是挑战中央权威而被镇压,所以,中央的信号是非常明确的,那就是开发企业必须降价,尤其是2011年底到2012年一季度之间,所有房企全都认命,动辄20%房价的回调!但这也不是坏事,因为房价下来后,地价也随之很痛快的下滑了!

所以2012年下半年到2013年全年行业回暖期间,房企因为新拿地的价格有回调从而经营上就有较好利润!

但我们这一轮就不一样了,为啥呢,自从2月19号德信降价之后,当行业企业正忧心忡忡犹豫价格是否调整之时,结果4月铜陵救市,5月无锡救市,随后6、7、8、9月不断有地方城市政府政策松动,进入十月以后更是中央推动救市,给不少企业以自我宽慰:不要急,没准政府会出手,不要急着降价。

这其实并不是好事,因为房价不果断回调,地价很难松,一般地价都是在房价回调之后的3–6月才会松动!

所以,我们当前行业面临的压力比上一轮要大,那就是地价还来不及回调中央就救市托住了,而我们当前整个行业属于房价受限的,所以呢,下一轮注定利润率会加速下滑!(地价没降,房价不让涨,各类成本始终上扬,能不加速下滑吗?!)有个别企业曾我和说过,如果不做税务筹划,明年的净利润很可能是4%一下!

我更加相信,下一轮行业会产生很多收并购机会!

趋势二:行业集中度将加速强化!

这个就不消说了,大家看看这些年每轮top50的数据就知道,越是行业出现震荡行情的时候,行业集中度就越是会加速提升,而且是典型的强者恒强的格局!因为在替中交建地产做战略,所以经常性的互动,前天在中交建交流的时候,我曾提出来过,考虑到当前行业前五十强的门槛基本上会是在150亿左右。

所以,如果不出意外的话,三年内这个门槛必将至少会提升到200亿!大家想想看,在中国除了房地产业之外,还有哪个行业能够有50多家每年销售达到200亿以上的行业?!

房地产业的销售金额我相信还会进一步提升,但这个速度不会太快,但同时前五十强将会携带着规模化之后的平台优势进一步放大其规模效应,正如上面所提到的,我相信下一轮兼并购机会将会明显增多,而越是前面的企业将越有通过合并收购从而实现进一步扩大规模的可能性,行业集中度强化本质上是基于平台的资源集中的结果!

趋势三:发展路径将进一步同质化!

这个命题可能很多朋友会质疑,会告诉我现在不是很多企业都在创新吗?其实,正如我在序言中所提到的,2014年,是个人云亦云,人心惶惶的一年,天花乱坠的概念,此起彼伏的创新噱头,到年底终于大家冷静下来了,大家看看现在企业的共性选择:产品原则上都是销售型,尽量不持有;城市基本上一二线,三四线不再去;模式基本上高周转,不用争议等等。

我们仅仅看看最近上海的前滩地价就知道,其实又是一窝蜂的回流,绝大多数企业缺乏转型的勇气和胆略,也许再过几年我们又突然发现:其实,由于大家全都撤离三四线,所以部分三线城市的地价、需求和竞争压力分析下来,反倒是比在一二线合算!

这三大趋势其实都不需要我们可以去用数据检验,很容易就可获知,但我更想告诉大家的是,当这三大同时出现那意味着什么呢?那就是:行业的洗牌真正开始来临!

文章观点仅供参考,据此投资风险自担。

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