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新常态下房企生存逻辑:忘记蓝海 向死而生

从来,兴一利必生一弊!如果短期不愿承担规模上成长的代价,那就暂时忘记蓝海吧!

二、 本届政府管控思路下所衍生的“行业双逻辑+企业双周期”

考虑到行业的国进民退是为趋势,对大多数非国企而言,必然是有所选择和有所为,最近和某上市企业董事长喝茶时,我曾经就给过建议:在这个趋势中,如有可能,不妨引入国企结构或者是构建战略联盟,民企加国企打造成“国企的壳,市场的心”模式,才是最无敌的模式!

当然,纯粹说国境民退趋势,还是不能解决更大的企业发展环境方向问题,在这个发展环境中,影响最大的莫过于对本届政府的行业管理导向的分析,所以,回过头来我们再分析一下房企在本届政府管控下的生存环境。

关于本届政府的执政风格大家都很喜欢,但对于地产调控和管理的逻辑却是不同人有不同的观点,我个人观点是:“两双”,即双逻辑+双周期! (这个观点在不少场合我曾经分别和诸多房企交换过意见,在此,进一步阐述和大家分享。)

其一:本届政府核心管控思路与过往十年完全逆转;

我们大家都知道,过往十年,中央政府管控房地产行业的逻辑和手法相对比较简单直接,那就是一切以宏观经济为主风向标,宏观经济一旦出问题,就扶持房地产;而随着经济走向逐步向好,则又打压房地产业,其逻辑就是唯GDP导向!

当然,从道理上来讲,这个逻辑和手法本身并没有太多问题,因为中国城市数量达到3000多个,没办法分类兼顾,那就干脆一刀切!只不过,正是因为中国城市数量众多,城市与城市之间由于人口规模、经济基础、消费习性等等所处发展阶段不一,从而导致城市地产发展的不均衡性也同样明显。

所以,这种一刀切的手法往往就容易产生误伤(很多城市的房地产市场),这种手法也一直受到多方质疑。

而本届政府则相对比较好的解决了这一问题,典型做法就是明确提出了“分类调控”的概念,大家不要小看这四个字,因为在这个政策提出之前,本届政府于2012年3月事先做了个铺垫:在上届政府“双限(限购、限贷)”基础上增加了一个维度“限价”,大家要注意,正是因为有限价这一手段,才有可能推动分类调控,什么叫限价呢?

简单理解就是各地城市房地产年度价格增长幅度不得超过GDP涨幅(由于这些年的经济发展特征,通常大家默认为8%)!大家看看,这就很巧妙的把房价与地方城市的GDP涨幅相挂钩了,相应的也就可以有效的实现按城市来调控房地产市场了!

应该说,本届政府通过设置限价的手段,来推动房地产行业调控的分类化(主要是分城市化)是个很大的进步,做到了上一届政府所未能达到的管控目标,从而也落实了市场化管控的精神。

其二:新十年行业演变的双逻辑:城市逻辑和服务逻辑;

接着上面所谈及的本届政府管控的思路。我们再来谈谈我所谓的行业发展的双逻辑特征。

首先,什么是行业管控的城市逻辑以及影响?

说到底分类调控最大的特征就是分城市调控啊,它做到了不同城市可以根据自己的特性来自我调剂管控。所以,大家有没有发现,2013年全年大好行情下,温州、宁波趴着,中央政府没吭声,而2014年2月市场下行的时候,4月份铜陵救市、5月份无锡救市,中央也不吭声,为啥啊?

救市尊重差异化啊,你有问题地方政府自救就是了,反正只要不超越中央政府的限价界限(涨幅太大,超越GDP速度)即可。

大家也许会说,理解国家对行业管理的分城市调控属性这一城市逻辑到底有啥用呢?我来和大家分析啊,这个其实真的很重要,为啥?因为这是根本性的一个巨变!

我们大家都要明白,每一个企业其实都是房地产行业的一个细胞,没房地产行业也只是整个国民经济的组成(当然是比较重要的组成)之一。

所以呢,当宏观面对房地产行业从原来的集权式管控(一刀切)向分权式管控(各城市根据自己情况,实现差异化管控)转变时,很自然的也就对整个行业发展模式甚至每个企业经营环境带来巨变!

大家有没有发现,今年年中的时候,曾经有个新闻大概的意思就是“万科地产,实现各地营销决策的自主化…”,其实,这就是很实实在在的例子,当中央不再像过往那样一刀切的时候,未来城市房地产相互之间(甚至同一城市各个不同板块之间)的差异化会越来越明显,作为最前线的反应最迅速的营销体系,当然也需要能够根据各地情况差异化。

所以,万科的这个营销自主就是为必然了(当然,我相信是建立在集团大的战略安排下的地方城市分公司的相对自主性。)

此外呢,我们继续深入来讨论城市逻辑下企业的应对模式之变。刚刚我提到了,当中央对房地产业的管控思路从集权向放权转变,房企必然也会是同样受到影响。

简单的理解,在上届政府的十年,绝大多数房企都是集权管控模式,只要中央说要打压,那我们房企也就很快的全国响应来实现价格调整现金回流,一旦中央说要就是那我们房企也就很迅速的反应过来要加快施工提升价格获取利润,这是过去十年房企的总的应对逻辑,所以过去十年房企基本上都是总部集权型。

而这届政府的这十年,既然是放权式管控逻辑,必然各地差异化日益明显,也必然导致房企未来根据不同城市实施不同经营策略的普遍性现象的出现,这其实也就意味着房企管控模式逐步走向分权化(当然,前提是总体具备平衡能力)。

在这个趋势下,我认为城市逻辑下,未来房企与房企(城市分公司)之间的竞争将会体现在四个方面:

第一, 在争夺信贷额度的能力竞争;今年以来突然出现的信贷紧张现象,不会是偶发的而是趋势的,这和当前的互联网金融冲击有直接关系,未来信贷额度从紧现象会是新常态(大家看看目前的五年期的存贷利差就知道,不到2个点的利差,股份制银行哪来动力啊?),也就是说未来卖房和回款也许是两回事,信贷额度是按照城市来划分的(从总行到省行到市行到县行,信贷额度一级级的下滑)。

所以为什么三四线风险大,也是和这个有关,未来,在同一个城市里面,房企与房企分公司除了竞争销售能力之外,还得比谁能够在信贷额度从紧下先把房款现金拿到手!这也是个能力的竞争。所以,大家看,万科前一阵子高调宣布的回款2000亿,其实就是个宣示,有种咱比回款!

第二, 在限价背景下分公司涨价幅度与预售证办理能力的竞争;这个竞争就比较有意思了,简单的说呢,地方政府只要每年房价涨幅不超过8%就行,但很可能我A企业分公司最后年均涨了12%,而你B企业分公司只涨了4%。这可是差别巨大啊。

另外,由于限价,地方城市房地产管理机构往往就会对预售证采取阶段性的控制策略,那么很可能会出现,两家企业同样价格的房源预售证办理情况下,可能我拿到预售证而你却没有拿到的现象,这可也是不一样的结果啊,至少对企业而言,管理三费立马不一样了。

第三, 混合所有制下机会的竞争;我们都知道,现在国家在推混合所有制(暂且不管反腐环境下,混合所有制的推进是否理想),必然会出现一些国企中的优势资源合作机会,其实每个城市都在叫嚷着土地资源稀缺的同时,每个城市的国有企业手头的确还有不少好的土地资源一直没有很好的盘活,这个方面,万科的北京分公司毛大庆先生做的比较好。

第四, 城市发展周期的把握能力的竞争;随着分类调控的深入,城市差异化越来越会明显,往往城市中的负责人的调整以及重大规划或者重大政策的实施都会对城市房地产发展周期带来重大冲击,这点同样也有待于城市分公司去很好的把握。

以上四点,就是我所总结的城市逻辑下,房企分公司与分公司所面临的新的竞争格局,与以往的传统“买地、建房、销售、交付”模式已经不一样,我把这种竞争总称为“房企分公司的资源聚合力的竞争”!

其次,什么是服务逻辑以及影响?

什么是行业的服务逻辑?简单的表述呢,就一句话:房地产行业逐步的开始从过去十年的以开发为主导的模式,开始向以服务为主导的模式在转变!

根据我们亿翰智库的统计分析,当前房地产行业在互联网、轻资产、多元化以及物业升级等四个服务领域已经出现多大22种的创新尝试了。

当然,我还是那句话,除了类似恒大这种跨行业打法之外,绝大多数房企还是仅仅的围绕地产主要来逐步推进服务模式创新,而这些创新很多时候都是短视,并且是围绕着销售来做文章的。

其三:新十年企业需关注的双周期:行业周期和城市周期;

我们自2011年年初开始进行房地产调控打压,连续16个月,导致需求越积越多,新开工越来越少,然后遇上2012年一季度宏观经济出现问题,所以放松调控,带来的却是近20个月的需求疯狂释放和房价报复性反弹,终于在今年2月需求后继乏力,行业出现拐点,大趋势一路下行至今,尽管地方此起彼伏的就是和中央连续的推动,但仍旧不能从根本上改变连续20个月需求狂喷后的乏力症,我们现在仍旧是处在需求缓缓重新积蓄的大周期中…

我们这个周期模型是不是有道理,他能够很好的解释过程中的很多现象,比如为什么2012年7月恒大海上威尼斯热销而之后持续低迷?比如为什么2013年全行业会这么疯狂的拿地?

比如2014年为什么会是注定的行业低迷?比如2014年的6月和10月注定会是阶段性高位?比如如果不出意外2015年下半年行业会再度反弹…等等。

但是,在本文我更想告诉大家的是:随着行业发展进入新十年,每一家企业从集团角度需要高度关注全国房地产业发展周期,而每个企业的分公司同样也要非常有效的研究城市房地产周期演变规律!这就是我所谓的企业未来需注意的双周期概念,因为每家企业都是活在周期中的,顺势而为才有望在未来残酷的竞争之中获取存在的机会!

文章观点仅供参考,据此投资风险自担。

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