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蓝光多地项目维权潮背后:区域性房企“全国化”或迎来靴子掉地!

区域性房企走向全国不一定都是好事。

至少,目前对于川派房企蓝光来说,汹涌而来的业主维权潮正待解决,高负债压力待解,高层频繁的人事变动也待解……

全国性布局后果:维权潮涌现

蓝光的全国性扩张是在近两年加速的。其通过收并购、土地市场不同方式进驻了天津、扬州、长沙、重庆、云南、无锡等城市,立足以成、渝、昆为核心的西南经济圈,拓展华北、华东、华中的战略布局。

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(2017年部分收并购情况)

不完全统计,蓝光的全国性布局版图已经延伸至18个区域,50余座城市,100多个项目。然而也正是2018年,蓝光精装修房维权潮也随着全国性布局展开。

进入年底,蓝光的维权潮似乎愈演愈烈。

2018年12月12日,据微信公众号为“掌上大四川”的爆料,位于泸州龙马潭蜀泸大道三段的泸州蓝光·长岛国际社区爆发业主维权。网友反映,“开发商卖房时宣传小区门口有200亩湿地公园,而且是建设中,结果去规划局问,湿地公园没有落实”。文章指出,很多业主购买这里,就是看中了环境和配套,以及蓝光的品牌,但殊不知进入了虚假宣传的套路中。

2018年12月,微信公众号为“新苏商编辑部”曝光,蓝光南京首秀项目蓝光公园一号项目出现精装修维权事件。业主在微博贴上部分精装图,图片显示,实际交付与样板间的装修效果出入很大。

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蓝光多地项目维权潮背后:区域性房企“全国化”或迎来靴子掉地!

在蓝光公园一号的购房合同附件中看到,“买受人不得以装修质量问题为由拒绝收房,但有权要求出卖人进行限期整改。”而文章还写道,2018年中旬,不光是业主对该项目怨声载道,还有装修工人也在吐槽。微博网友发文,“蓝光一号精装修工程的老板,三个多月不发一分钱给工人,工人到项目部讨要总是没有结果。”

2018年10月12日,嵊州楼市曝光了蓝光雍锦世家四项维权信息。内容包含:1车位产权、门窗质量差与购买合同出入太大、人车不分流;2拖欠活动公司费用;3明确告知不支付,并忽悠今后会加强合作来安抚对方情绪;4承诺会将十王禅寺包装打造成“类似宁波城隍庙一样的商业街”,但寺庙包装迟迟未有动工。

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2018年11月中旬,无锡蓝光雍锦园业主拉横幅进行维权。维权原因是开发商曾承诺的双语幼儿园没有兑现及小区的绿化未达标。

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2018年12月18日,合肥蓝光雍锦半岛。有业主反映,南北入户装修标准不一等。

2018年12月26日,西安蓝光公园华府。业主在微博发文,西安蓝光公园华府未达到交付标准。房屋墙体内部有明显倾斜,室内外做工粗糙。

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甚至在其大本营成都也陆续发生维权。

2018年12月28日,网友发文表示位于成都市龙泉驿区蓝光翡翠澜庭(即蓝光公园华府)在通过验房后发现,房屋竟检查出了几十处问题。包括墙角、门缝等到处都是缝隙,地板、地砖多处空鼓,验房师更是直接表示,不具备入住条件。

而深陷全国性维权潮的背后是蓝光近两年高周转,激进扩张。

激进扩张,负债率高达115%

自上市以后,蓝光就开始在规模扩张上加足马力。

公开信息显示,蓝光于2015年借壳迪康药业登陆A股市场,大股东承诺,作为重组上市主体的蓝光和骏(即蓝光旗下地产业务)2015 年、2016 年、2017 年预测实现的扣除非经常性损益后归属于标的资产股东的净利润分别为8.03亿元、9.35亿元、11.56亿元,合计为28.94亿元。

公司2015年年报显示,蓝光发展归属于上市公司股东的净利润8.42亿元,同比降3.35%;2016年年报净利润8.96亿,同比增长11.3%;2017年净利润13.66亿元,同比增长52.49%;2018年前三季度净利润12.20亿元,同比增长122.64%。

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蓝光主要通过收并购加速土地扩张。2018年10月29日晚间,蓝光发布了2018年前三季度业绩报,蓝光的全国性布局版图已经延伸至18个区域,50余座城市,100多个项目。报告期内,公司新增土地 73 幅。,2018年上半年,蓝光新进入郑州、温州、福州、南宁等城市。通过收并购、合作开发、产业拿地、招拍挂等多元化方式获取土地资源。

根据广发证券的研究报告显示,2017 年蓝光新增土地储备规模623 万方,同比提升101%,土地投资金额249 亿元,同比提高112%,截止到2017年末,蓝光土地储备规模为1784 万方,同比提高73%。

虽然净利润近年有所增加,但同时也要看到了负债率的攀升。2018年8月20日,蓝光发布中期业绩报告显示,蓝光资产负债率82.89%,而净负债比率则超过110%。此外,蓝光的回款情况也欠佳。中期报告显示,蓝光销售商品、提供劳务收到现金约222亿,而同期蓝光销售数据为413.73亿。按此推算,蓝光的回款率不足60%。而在行业内,平均水平是75%。

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而据中泰证券研究报告显示,蓝光的净负债比率约为115%。并较2017年末扩大了23.55个百分点。同期,行业平均水平在80%左右,相比之下,万科的负债率是在40%。除此之外,公司累计新增借款已经超过上年末净资产的60%。而短期借款51.46亿,同比增幅也达到了50%。财报披露的信息显示,这51.46亿中的短期借款中,仅有1亿元是信用借款。质押借款19.41亿,抵押借款13.95亿。

这一系列的数据也受到了金融机构的质疑。在信用评级上,2018年6月标普评级宣布,授予蓝光发展“B+”的长期主体信用评级。

标普预计,未来两年蓝光发展的杠杆率将保持在高位。同时,由于其采用轻土地战略,土地储备规模较小,利润率低于平均水平,这一状况使得蓝光发展易受到市场波动的影响,中期增长情况的可见度较低。

股价表现,2018年1月13日,股价曾高达13.1元/股,在6月份之后,股价持续下挫,均低于8元/股。2019年1月14日午间收盘价为5.27元/股。缩水力度较强。

蓝光多地项目维权潮背后:区域性房企“全国化”或迎来靴子掉地!

蓝光的激进恰巧撞上了“全国性政策严控”。销售进度堪压的情况下,蓝光的高管人事变动也极其频繁。

销售堪压,高管离职潮

据新浪财经此前报道,去年12月初,为了加速去化,蓝光还曾针对其内部员工、合作伙伴及蓝光老业主开始了一项力度非常大的“双12”降价促销—“四重锦礼,燃爆双12”。活动名义上主要针对蓝光老业主、供应商及内部员工,活动项目主要是在成都及全国范围内其他城市的多个期房项目。

值得注意的是,所谓蓝光员工“福利”中有一项为“一次性及全款分期客户可于2019年1月1日到交房前一个月免费更名一次(进退自由,转手赚一笔)。”引发业内质疑。有业内人士认为,其宣称的在购房合同中可“免费更名”或存在涉嫌销售业绩虚假陈述。

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员工可以只交低额首付,无需办理贷款就在内部把房源占据,后续也只需要自己或者依然通过项目销售找到买主,就可以完成仅靠首付就能炒房赚取巨额差价。这种行为类似于炒楼花,多用于内部人员激励。而对上市公司而言,虽未收回贷款尾款,但依然可以计入合同销售金额,提升了销售业绩,又完成了内部员工激励,可谓一举多得。只不过,这种虚假炒买房源,涉嫌销售业绩造假的行为与促进房地产市场理性发展的诉求背道而驰。

也许,随着扩张进度的加速,销售压力也倍增。在这些背景之下,蓝光高管人事变动也颇为频繁。

2018年12月28日晚间,蓝光发展发布公告称,魏开忠因个人原因辞去公司第七届董事会董事职务。事实上,魏开忠的离职并不突然。观点地产新媒体了解到,市场消息曾于8月28日称,蓝光发展内部就曾发布一则任免通知称,公司免去原蓝光发展首席运营官兼蓝光和骏实业公司总裁魏开忠的职务,不再分管商业集团,生态集团,同时他担任蓝光和骏实业的高级副总裁,分管大投资体系。

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同时,由蓝光和骏实业的常务副总裁余驰兼任蓝光发展的COO,分管大经营体系、商业集团和生态集团,不再分管大投资体系。蓝光和骏实业的总裁由蓝光发展CEO张巧龙兼任。

值得注意的是,魏开忠自2016年4月加入蓝光,历任蓝光和骏营销副总裁、常务副总裁,再至蓝光和骏总裁,已经有近20年的地产从业经历,且有相当丰富的地产营销经验。

魏开忠的离职并不是个例。2016年以来,蓝光发展面临高管组团离职的窘境。2016年,蓝光发展副董事长张志成、董事会秘书蒋黎、常务副总裁张亦农、副总裁罗庚先后离职。2018年,董事和高级副总裁吕正刚、董事任东川和董事李澄宇均有变动;8月,李高飞主动辞去公司董事、副总裁及董事会秘书。

据蓝鲸财经,消息人士透露,蓝光2018年上半年销售额只完成千亿目标的41%,净负债却大幅上涨,是蓝光近期高层频繁调整的最直接原因。

区域性房企“高周转”,爆发问题趋势加大

其实,作为区域性房企的代表,像蓝光一样近年来盲目追求规模扩大的房企还有不少。闽系房企中,就有福晟。

2017年12月福晟在港借壳上市。而自上市以来,“黑马”房企福晟的麻烦就不断。

2018年6月,媒体相继曝光福晟集团所开发的多个楼盘存在价格欺诈,业主们开始维权。据“市界”报道,福晟钱隆樽品的业主告知其福晟集团卖房出现“阴阳合同”,其以高出政府备案价每平米近6000元的价格进行销售,“阳合同”上成交价符合备案价,私底下却要求业主转账几十万到置业顾问的私人账户。

而置业顾问方又被爆出,曾被逼迫写保证书表明收取客户差价属于个人行为,和福晟集团没有任何关系。

作为福州本土房企龙头,沿袭闽系房企的扩张作风,猛拿地、高周转、高杠杆。福晟国际公布2018年财报显示,上市一年来,福晟国际业绩由盈转亏,亏损达46.26亿元。

克尔瑞数据显示,福晟2017年新增土地储备已跃居全国第七,且多集中于一二线城市。福晟集团主要采取收购的方式,2017年新增的54个项目中,有36个为收购项目。而福晟2018年还接盘了海航的部分项目。

疯狂扩张的道路上,福晟危机也开始显现。福建福晟负债总额从2015年的251亿元,增长到2017年的448.5亿元,到2018年一季度末达到462.2亿元,呈快速增长趋势。主要原因为报告期内公司业务规模扩张迅速,资金需求不断增加,公司相应加大了债务融资规模。

其中短期借款也快速上升,2017年为36亿元,到2018年一季度末上升至43.6亿元,较2017年末增长21.04%。现金流方面资料显示,2015年至2017年,福建福晟经营性净现金流净额分别为3.2亿元、-42.2亿元和-68.1亿元,公司经营性净现金流由净流入转为净流出。

2019年1月2日,乐居财经发布了《2018中国上市房企市值涨跌排行榜》显示,2018年初市值为109.58亿元,2018年底市值则为 75.70亿元,跌幅达到30.91%。

区域性如何穿越 “全国化”?

一方面由于近年来国家长期保持对房地产市场的“严控”,对于房企而言,融资渠道收紧,销售区话去化压力也倍增。而另一方面,行业本身的集中度也不断加强,排行前位的全国性头部房企的业绩规模不断刷新历史,区域性房企要想求得生存的欲望也越来越大。

进军全国化竞争,不是坏事,但作为典型的区域性房企在进入“大赌场”的时候,也暴露出了自身诸多问题。

蓝光多地项目维权潮背后:区域性房企“全国化”或迎来靴子掉地!

很多中小型房企仰慕大房企的成功,努力学习其成功之道,这无可厚非,但值得注意的是,由于企业成长时期不同,所处的区域环境也不同,政策也不同,从区域走向全国直接导致了竞争环境的改变,对于区域性房企而言,也许过去可行的办法也就行不通了。

对于区域性房企参与全国化布局。业内人士也表示,区域性房企不应该盲目模仿追逐全国性头部房企的经验,而应该结合自身情况,发挥自身优势,在弯道超车中取得一席之地。

“区域性房企本身与全国性房企的资金实力上就有很大差距,这直接导致其在融资渠道上无法与拥有资本市场融资便利的头部房企相比较。除此之外,由于房地产受到政策调控,房企融资环境普遍严峻的情况下,留给区域性中小房企的空间更是微乎其微。实力的差距也直接导致企业的抗风险能力不足。

金科集团品牌中心总经理姚科就曾强调,“要聚焦,不是城市越多越好,因为资源是有限的。同时还要做到在战术动作上进行创新,对于产品业态上进行延展。在区域管理层面做有把握。还要产品运营管理好,特别资源可以进行倾斜。”

通过自身的努力迅速补充短板,或许难以实现目标。但业内人士建议,当区域性房企在进军全国布局的时候,除了要随时监控自身的抗风险能力,不盲目扩张,而是专注于产品本身,或可通过与一些实力性房企进行合作,或者外包,从而打响自己的品牌声誉。

文章观点仅供参考,据此投资风险自担。

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