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本轮房价上涨动力已耗尽,这两类城市未来风险最大!

国家统计局发布的11月70大中城市房价数据显示,一线城市新房销售价格环比微涨0.3%,其中北京、上海分别上涨0.6%和0.5%,广州持平,深圳下降0.2%,但二手房价格持续下降0.4%;31个二线城市新房、二手房价格环比涨幅均与上月持平;35个三线城市环比涨幅均回落。

抛开这些冰冷枯燥的数据不谈,我们有没有发现一个现象,那就是我们周围的人好像没有上半年那样热衷于讨论房价了?

不仅民众对楼市的关注度下降了,政策本身也出现了一段时间的真空期,比如10月底召开的中央政治局会议在研判当前经济走势时,没有提一句房地产;12月中旬召开的中央政治局会议判断明年经济走向时,也未提及房地产。

那么,当前房地产市场究竟发生了什么?

本轮房价上涨动力已耗尽,这两类城市未来风险最大!

楼市三大周期叠加

无论是房地产市场自身的周期、政策周期,还是宏观经济的大周期,目前都到了一个转折点。

从市场周期来看,自2014年9月底以来的这一轮上涨,到了2017年底,市场拐点已经显现。但2018年上半年由于一些地方出台的限价政策导致新房与二手房价倒挂,引发消费者抢购潮,造成市场“火爆”的假象。比如,二手房单价已经2万了,新房价格却被限在了1.5万,大家当然要去抢,因为抢到就是赚到嘛。这是不合理的政策导致的市场扭曲,这一假象掩盖了市场的真实变化,并导致很多人出现了误判。

到了2018年下半年,市场真实情况终于显现出来了。

从价格来看,当前北上广深4个一线城市二手房价格都在跌。值得注意的是,新房由于限价导致市场失真,二手房价格更具参考性。

二是成交量大幅下滑,全国商品房销售面积增速连跌4个月。以传统楼市旺季的“金九银十”为例,今年“十一”黄金周期间,个别城市成交量下滑90%,下滑50%的比比皆是。

第三,从土地市场来看,土地溢价率相比2016年、2017年大幅下降,很多地方平价卖地都会流拍。其中一线城市由于房价停止上涨,土地流拍最严重,四五六线城市因为有棚改的后续效应,情况还不是太严重。

不过,下半年以来,一些城市及时停止了棚改,这意味着最后一个政策红利也消失了。除了棚改政策开始退出,其他政策诸如限购、限售、限价、限贷、摇号我们都很熟悉了。总之,过去不断支撑房价上涨的政策基本上都已退出了,房地产政策周期的转折点出现了。

从经济大周期来看,由于经济发展的外部环境发生变化,内外部不确定因素增加,当下经济运行也存在一定下行风险。比如近期到处都在讨论裁员,就连以往风光无限的互联网虚拟经济也出现了裁员潮。

房价上涨动力耗尽

如上文所言,无论从价格、销量,还是土地市场来看,近几个月房地产市场很多指标都在往下走。当然,房地产投资还在逆周期运行,这是因为前两年开发商拿地太多,拿地以后资金压力很大,只能硬着头皮开工。我们看到,自2014年9月底以来的这一轮上涨,全国房价涨幅几乎都已翻倍,但到今天,市场上涨的动力基本上已经耗尽。

早在9月份,万科就喊出要“活下去”,这是一线大房企所感受到的寒意,而更多大型开发商则纷纷提出“去地产化”,可见他们已经深刻地意识到了行业形势的变化。

目前仍有很多人坚信,北上广深的房价不会跌,甚至有人喊着“京沪永远涨”。恐怕未必,原因很简单——涨得太高了,涨过头了。比如北京,估计最多只有30%的人能在北京勉强买得起房,这意味着70%的城市居民都被屏蔽在了这个城市之外,这合理吗?

四五六线城市也很危险,因为这些地方人口在净流出,这一轮房价上涨主要是在棚改政策的刺激下被炒作起来的,但由于需求不足,这些地方的房子流动性很差,一旦市场出现转折,很少有人敢接盘,就会成为名副其实的“不动产”。

二三线城市相比之下可能最安全,一来价格相比一线城市并不高;二来,它是未来城镇化人口流入的重点区域,因为一线城市已经在控制人口流入。当然这只是从中长期来看,短期内这些城市房价也面临着调整。

因此,普通老百姓如果打算买房的话,我一向的建议是,真正的刚需,只要买得起,随时可以买。但如果要投资的话,可以等一等。从地域分化来看,建议大家着重关注二三线城市,毕竟我国的城镇化还有很大的空间。

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