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何志成:忍住,三年不买房,一定能看到一个更好的房地产市场

市场的力量一旦形成,谁也拦不住。前期涨幅过高,加上越来越严厉的调控,最终一定会导致房价下跌,而一旦房价出现全面下跌,很可能止不住,看一看比特币就知道。

中国中产者的家庭净资产今年以来是在增长,还是在下降?相信很多人都会关心。更关心的应该是未来:中产者队伍会继续扩大吗?我国对“私有财产”保值增值到底是一个啥态度?购买商品房还能保值增值吗?中产者有什么办法做到家庭净资产保值增值?

未来中产者家庭净资产下降的主要原因

西方国家老百姓家庭净资产下降的主因是投资失败,中国中产者家庭净资产下降的主要原因——(今后)一定是房产贬值。

未来中国房产净值下降的主要原因,表面上看是政策影响,实质是前期涨幅过快,风险越来越大。十几年来,房价一路上涨,绝大多数人对房价下跌没有思想准备,绝大多数人至今认为房价跌不了,跌了,会上涨得更猛烈。但我在去年6月就做了提醒:房价不仅可能下跌,而且可能已经见顶——起码是现在的住房类型在这一轮房地产调控之后会落伍(未来是智慧住宅、智慧小区)。

很多人以为政府是不会让房价大跌的,但我们要认识到,市场的力量一旦形成,谁也拦不住。前期涨幅过高,加上越来越严厉的调控,最终一定会导致房价下跌,而一旦房价出现全面下跌,很可能止不住,看一看比特币就知道。

任志强说,政府若看到房价暴跌,很可能“关闭”市场,那要看跌多少了。通常看,30%不算大跌,50%叫正常下跌,80%才可能让人心惊肉跳!但届时,一切为时已晚。

房价暴跌一旦出现,经济危机、金融危机将接踵而至。但中国居民的储蓄存款(家庭净资产中最重要的部分)太少,经不起大风大浪。

家庭净资产的概念是:所有财产减去负债。中国老百姓的家庭负债是很少的,而且是安全的,问题在于资产——太单一,经不起大风大浪。

中国的家庭净资产,以前储蓄是“主力军”,现在不是,现在很多家庭可能连抵抗大风险的能力都没有。

1978年,我上大学那一年,曾经看到一个资料,当时全国最有钱的地方是清华大学,证据就是“居民存款”人均70元。当时全国的人均存款不倒2元钱,现在是多少?数据显示,到2016年底,中国居民存款一共是60万亿,同比增长了9.9%,每个人平均4.3万存款,但并不多。因为40年前不需要买房子,现在一平米房子全国均价7700元,全国人均存款仅够买6平米的房子,不多。

还要看到,70%存款集中在超级大城市。很多贫困地区,人均存款只有几百元,一场大病就一夜回到解放前了。连窦文涛都感叹靠什么养老?多少钱能够养老?他在接受记者采访时说,有一次他给老妈看病,付医药费时手都在抖。

现在出现了所谓的“中产者恐惧”。据调查,中国绝大多数中产者的存款增长率是很低的,许多家庭的存款甚至是零增长,因为负利率时代已经迫使他们将主要家庭资产转移到房地产和股市上面。

厦门出现一张44年前的1200元存单,1973年的1200元是什么概念?那是一名普通工人40个月的工资。即使在10年后的1983年,农村的“千元户”也是“先富起来”的一族。但那笔巨款存在银行44年后,却只有2400元,连全国在岗职工月平均工资的一半都不到,居民存款的确是“支援”了国家。

如今,中国已经告别居民存款高增长年代,绝大多数人没有抵御高风险的资产储备,养老、看病、子女教育,靠工资收入很难。

未来房价会不会上涨?

相比居民存款的低增长,房产资产这些年却是高增长,目前市值已经超过150万亿。但是,这一块资产已经进入低增长周期(房产是账面资产,变现很难,更不要说集中变现,下跌趋势已经形成),甚至进入了中长期下降周期。

正常社会,房产价值是不能考虑“全值”、“现值”的,目前考虑八折,未来考虑五折,因为我预计明后年商品房价格是下跌的,即使政策面出现好转,老房子的价值也会下跌,也就是说,目前是房价最高的时候。

未来房价会不会上涨?3年以后有可能,但不是老房子。

为什么是3年?为什么不是老房子?因为一线城市已经过了房地产高速发展的最快阶段,从目前的趋势来看,除了有“畸形需求”的部分,包括北京、上海、广州和深圳的房价涨幅已经趋缓,8月已经出现下跌苗头。

任志强说,中国的房地产市场其实“市场化”程度最低,政府干预太多,他只说对了一面!西方国家房地产市场没有政府干预,是因为它们的投资品市场发育很健全,老百姓不用靠房地产实现家庭净资产的保值增值。中国则是“例外”,由于没有其他投资渠道,老百姓,尤其是中产者才不得不追逐房地产。

房地产不断地被炒高,已经形成宏观经济风险源,下跌是迟早的事情。考虑到未来进一步深化改革,尤其是金融投资领域的改革,投资品市场进一步放开,海外投资放开,楼市自然会下跌,很可能更猛烈。

政府加大调控力度,首先是考虑到风险,不只是经济领域的风险!

房地产调控一个重要原因是担心经济被利益集团绑架!房地产市场火爆,受益者是谁?不是买了房子的人——任志强说对了一半。土地涨价的冲动主要来自地方政府,而中央政府并没有得到多少利益。所谓“脱虚入实”,其实是“脱房入实”,就是要让房地产市场歇火,央行在收紧流动性,8月份M2增速跌破了9%!共有产权房来了,对房价上涨趋势是严厉打击,至少心理上是严厉打击。

任志强说“国家会用禁止房地产低价过户来制止房价大跌”,啥意思?他是在转弯抹角地批评宏观调控,说楼市将暴跌,是企图吓阻调控——届时,政府只会用完全禁止楼市交易的方式来阻止房价暴跌。没有交易的市场,其实所有价格都是假的,还不如“暴跌”一下;政府干预,可以制造危机,也可以抑制危机——中国近20年没有发生经济危机的原因其实是“虚假”的,房价不会暴跌也是虚假的。

政府管控市场,因为市场的确不靠谱——大起大落,投机倒把,为富不仁。但是,任志强有一点说对了,政府管控房地产市场会把房地产行业冷很多年,尤其是商品房自由交易。这也是我为什么不赞成大家近期买房子的原因。

任志强还有一点说的很对:中国的城市病是土地制度逼出来的。农村土地不能自由买卖,不可能形成小城镇群!人口的流动性太集中,就是一二线城市,尤其是超级大城市。想成为中产者,农村几乎没有机会!教育、医疗、文化娱乐,都在大城市。

但是,中国二线城市的市场化程度“过高”了,去年涨价太快,已经成为这一次政府调控的“重灾区”,尤其是土地供应极大的城市,例如天津,超过两千万平方米。

“量大价低”的城市也麻烦,典型是重庆和长沙,每年市场交易量庞大,成交均价却处于低位水平。

“量小波动大”的城市也处于调整趋势中,杭州是典型,一旦楼市调控政策出台,马上反映到市场价格下跌中。

合肥、贵阳属于量平但竞争强烈的城市,已经出现一盘独大,众多本土房企及外来中小型房企倒闭的现象,长此以往,不利于未来楼市发展。

文章观点仅供参考,据此投资风险自担。

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