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房地产绑架经济头条罪状:推高社会融资成本

为什么社会融资成本高?在于房地产。目前,中国经济的最大风险在于,经济高增长及整个经济体系是构建在过去十余年房地产投资及消费高增长基础之上的。

为什么社会融资成本高?

在于房地产。

目前,中国经济的最大风险在于,经济高增长及整个经济体系是构建在过去十余年房地产投资及消费高增长基础之上的。

而近两年来,房地产行业景气快速下滑却并没有伴随经济微观结构的迅速调整,由此而来的经济转型阵痛不可避免,而高社会融资成本仅是经济结构短期难以调整的显性指标之一而已。

资本寻求最高回报是经济法则,社会融资成本调整要滞后于房地产行业调整两年到三年。过去五年到十年,决定社会融资成本的核心指标是房地产投资收益率,既包括房地产开发投资收益率,也包括房产买卖投资收益率,而上述两个收益率年化指标在此轮房地产景气周期前至少能维持在20%以上。

由于房地产行业的超大体量,容纳大量资金参与其中,社会资金的预期回报及收益率要求较房地产景气周期前的水平有大幅度提升,目前社会融资成本仍盯住前几年的房地产投资收益率,这才是目前社会融资成本高的主要原因。

为什么社会融资成本中长期来看必下行?

原因在于资金定价模型发生变化。

中国的实际利率曲线恐怕是全世界最复杂的。既有市场化的因素在发挥作用,也有行政性因素在产生影响,而且因果间并没有稳定关系。

众多影响因素包括:经济中存在超大规模的预算软约束借款人;政府信用被经常用在融资定价模型中,且作用巨大;政府调控银行信贷方向,直接用行政手段决定某类企业能否进入银行信贷市场。

当前中国经济由高速向中速增长转变,房地产景气周期转折导致很多相关产业资本回报水平下行,经济无法支撑高成本杠杆,资金价格下行势不可挡。虽然社会融资成本仍然居高不下,但资金定价模型已经发生根本性变化。

如上述分析,房地产行业曾经是个巨大的资金吸水池,其他行业的融资成本皆被动受此影响,过去融资定价模型中的关键变量是房地产投资回报率,两者正相关性强;而目前融资定价模型中,资金价格虽受到之前房地产投资高回报率滞后性影响。

但随着房地产投资回报率大幅度下降及融资需求下滑,其对社会整体资金价格影响力逐渐减弱,除房地产之外的其他产业毛利水平及风险因素正成为融资定价模型中的最重要部分。

由于房地产不景气导致的经济结构被动调整不可能在短期之内完成,加之中国房地产市场化存在二元结构问题,以北上广深为代表的大型城市与其他地区房地产市场在供求关系上的巨大差异,导致房地产市场的信贷政策及行政性调控面临地区差异性困难。

同时,除房地产外,中国很多基础行业面临一定挑战,其盈利水平和风险因素普遍无法准确识别,因此社会融资成本还将在一定时期内维持在较高水平。

但随着去房地产化加速及经济结构再平衡推进,社会融资成本进入下降通道是确定性事件。

文章观点仅供参考,据此投资风险自担。

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