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严跃进:救市也是在救城市

目前对于 “救市”的主流观点是:降低入市门槛,刺激供求双方积极入市。但实际上,“救市”还有另一层意思,即让楼市获得转型的机会

日前,央行约谈商业银行,希望其加大首套房贷的规模和优惠力度。但与此同时,央行并没有流露出要出台大规模的信贷刺激计划。这其实反映了央行在限购政策松绑问题上的纠结心态:松绑限购或将提振楼市,但房价可能会面临一波新的涨势。

目前对于 “救市”的主流观点是:降低入市门槛,刺激供求双方积极入市。但实际上,“救市”还有另一层意思,即让楼市获得转型的机会。矛盾之处在于:市场若放松,那么房价就会出现反弹态势;而市场若继续收紧,房价虽然能受抑制,但楼市也将背负“崩盘”压力。

中国楼市面临一个悖论:稳定房价和提振楼市之间的矛盾。此类悖论,在市场有争议的高库存、房地产业发展、人口导入等内容上均有所体现。

目前救市的最大理由就是缓解高库存压力。高库存是否是楼市的病态?如果缓解高库存,房企的资金紧张局面势必缓解。但反过来,库存若能有效去化,那么类似的日光盘现象又会出现,进而成为引致看涨预期的导火索。高库存可以作为房价的稳定器。一味坚持快速去库存的思维,可能是促使房价反弹的诱因。

救市不光是在救楼市,也是在救城市。目前很多二、三线城市的房地产业比重比较大,甚至是当地最大的支柱产业。所以,从发展产业经济和提高地方财政收入等要求看,必须积极进行宽松的楼市政策注入,从而盘活楼市资源。但问题在于,如果在这个时间点救活楼市,就会导致更多的投机型资本进入。限购政策的松绑固然好,但对于地方经济的发展可能会留下后遗症。

很多加入救市大军的城市,在松绑政策的制定上都会和落户政策相挂钩。这里有一个隐形前提:救市能加快外来人口的导入和购买力的释放,从而改善当地的投资环境,引导各个企业进入。现实情况是,这么多年来,“孔雀东南飞”的人口迁移格局没有发生实质性变化。若没有产业的导入,那么人口并不会因为限购政策的松绑而加快流入。而产业因为没有人口的导入,也会担忧在该市场的投资风险。产业和人口谁先进入,这是地方政府一直很懊恼的问题。

处理好“稳定房价”和“提振楼市”的关系,自然需要一定的智慧。想当然地进行救市,难免会有后遗症。此次央行提供了限购松绑中的一个模板:有条件地进行放松,并将楼市资源尽可能地向刚需购房者倾斜。这样的一个倾斜做法,自然需要差异化、有条件的松绑计划。那么,什么样的救市策略才能真正解决这样一个悖论呢?

整个市场的主流观点是:三、四线城市最需要松绑,因为库存积压。但此类城市过去并没有为太多的限购政策所束缚,人口导入速度不会因为政策松绑而大量流入,当地的购买力也不会因此而快速向楼市注入。因此对于此类松绑限购的做法还是需要泼冷水。事实上,限购政策主要还是体现在一、二线城市。亟须松绑或注入楼市刺激政策的不是三、四线城市,而是一、二线城市的郊区市场。此类城市的楼盘开发规模较大,可以成为外来人口购房的重要空间。对此类城市注入宽松的购房政策,利好人口的导入,属于比较务实的做法。笔者建议对此类城市市区中的老市民购房资格进行松绑,鼓励其进行二次置业,但必须在郊区楼盘中完成。这样的一个松绑,利好当地市民改善型住房需求的满足,同时能为市区增加更多的二手房源。

2010年以来的限购限贷政策威慑力才刚刚显露。此刻鲁莽地对此类政策进行松绑,自然容易贬损政策的公信力。所以,还是需要采取有条件的松绑,并且要给予该行业3~6个月的反思期。这样将有效抑制投资投机需求,并鼓励刚需购房者的入市。在为各个市场主体找到最佳利益平衡点的同时,真正破解楼市的悖论。

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