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房企杠杆高至10倍 行业自毁前程

新华社调查中揭示,开发商已经把资金杠杆用至极限:“基本只需准备10%的土地款,剩下的资金可以以夹层融资的方式获取”,甚至连买地保证金都可以通过融资支付。

尽管监管层开始忧虑,社会各界开始担心,但开发商一丁点惧怕心理都没有,并且还较为乐观,觉得销售回款足以支撑融资成本,资金压力尚未体现。顺着这个逻辑分析下去,销售回款能够支撑融资成本的前提是,房价一直不回头上涨,住房需求一直旺盛。

房企杠杆高至10倍   行业自毁前程

这与美国次贷危机前后的状况惊人相似。就在2005年、2006年时,美国房价单边上涨多年,那时谁认为房价会跌是被耻笑的。这种单边上涨的房价,驱使住房杠杆率达到100%,即手无分文的马路上乞丐,银行也敢于零首付给其全部购房贷款。前提是,只要房价一直上涨,就可以覆盖银行贷款本息,到期后将乞丐赶到马路上收回住房拍卖,银行也可以大赚一笔。

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然而,到了2007年初美国房价在毫无迹象中突然下跌,几个月竟然愈演愈烈。随即手握巨额高杠杆次级贷款证券的雷曼兄弟破产倒闭,次贷危机爆发,接着金融危机在全球爆炸。

还要用权威人士在人民日报访谈时所说的,高杠杆是一切经济金融风险的源头与原罪。国际上无数事实已经证明了这一颠覆不破的“真理”。同时,必须注意到房地产高杠杆泡沫的危害性似乎更大。全球历次金融危机与高杠杆、泡沫严重的房地产都脱不了干系。

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中国房地产泡沫始终存在着,一个重要原因就是用新泡沫覆盖老泡沫,一直吹大泡沫,政府、监管部门、房企、投机者形成利益联盟共同吹泡泡。背后是巨大利益驱使着、支撑着。

地方政府在土地出让,房地产税收上的巨大利益,一旦房价下跌,土地出让收入立马减少,政府比开发商还捉急扼住房价走低。开发商自不必说,是房地产利益的直接受益者。甚至拥有住房特别是拥有多套房产的官员等更不愿意看到房价走低。一个利益链条上系着这么多受益者,足以看出房价下降的阻力,这种阻力不是来自市场规律而是来之有形之手、背后黑手。

房企杠杆高至10倍   行业自毁前程

房企10倍杠杆率拿地开发,再次佐证了空手套白狼的游戏。这种游戏风险之大,早在100多年前的美国就已经被论证过。经济学家、投资家、价值投资理论的创立者本杰明-格雷厄姆说过:于是所有成本都可以通过发行债券支付,开发商可以一文钱不投而获得整个资产,在许多情况下还有大量现金进账。不难想象,整个房地产金融业可谓隐患重重,所有参与各方都缺乏原则、洞察力和起码的常识,以至于整个行业日益膨胀,并最终毁于一旦。当前中国房地产行业的情况完全可以对号入座。这暴露的是对房地产行业这几年恶性、无序发展、管理漏洞百出的硬伤。

目前10倍杠杆率的房企风险在于,一旦房价下跌或者销售回款速度下降,其资金链条很快就会断裂,风险随之爆发。而房企10倍杠杆率的出借资金者是银行或其他金融机构。一旦房企资金链条断裂,这些金融性融资风险立马出现。金融风险的一个最大特性是传染性、连锁性,最终不排除引爆系统性金融风险的可能性。

房企杠杆高至10倍   行业自毁前程

房企10倍杠杆率害人又害己,完全是一种行业自杀与连带他杀的行为。对此,必须引起高度重视。

目前,一股疯狂加杠杆,并且将高杠杆资金用于在股市疯狂举牌等高风险行业的状况大有失控之势。宝能系利用杠杆资金疯狂举牌,恒大紧随其后,安邦持续不停地举牌收购等。这些收购如果是公司自由资金资本以及盈利提留的发展积累,无可厚非。如果用借来的资金或者说高杠杆率融来的资金以及银行理财产品绕道进来的资金,背后风险之大就需要高度警惕了。

总之,对房地产目前“乱象”不能熟视无睹,袖手旁观了。

笔者喜欢研究国际局势和热点事件,专注金融投资领域,主要注重关注国际形势和重要经济数据消息,来对大宗商品进行深入研究与实战,现货指导老师v-信:bdmj110(长按可以复制),获取更多策略布局和投资规划!

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